先に結論
査定額の高さではなく、根拠・期限・費用・撤退基準を比べる
- 仲介査定は想定成約価格と売出価格を分けて聞く
- 買取価格は有効期限、残置物、追加費用、責任範囲を確認
- 同じ写真・資料・引渡し条件で複数社を比較する
- 最終手取りと入金日で並べる
混同しやすい5つの価格
| 価格 | 意味 | そのまま売れる金額か |
|---|---|---|
| 固定資産税評価額 | 固定資産税等の基礎 | いいえ |
| 相続税評価額 | 相続税・贈与税の評価 | いいえ |
| 仲介査定額 | 市場で売れると予想する価格 | 保証ではない |
| 売出価格 | 広告に出す希望価格 | 保証ではない |
| 買取価格 | 事業者が直接買う条件付き価格 | 条件確定が必要 |
査定書で確認する10項目
国土交通省の標準媒介契約約款では、宅建業者が媒介価格について意見を述べる場合、根拠を示して説明することとされています。『この地域ならこのくらい』だけでなく、比較事例と調整理由を聞きます。
- 査定額の根拠となる成約事例
- 売出価格と想定成約価格の違い
- 想定販売期間と買主像
- 問い合わせが弱い場合の見直し日
- 仲介手数料とその他の売主負担
- 測量・解体・修繕・片付けの要否
- 残置物を残せる範囲と費用
- 境界・雨漏り・設備・告知事項の扱い
- 買取価格の有効期限と追加費用
- 最終手取り額と入金予定日
複数社へ同じ条件で依頼する
会社ごとに伝える情報が違うと、査定額を公平に比べられません。物件資料、撮影日が同じ写真、残置物、希望時期、引渡し条件をそろえます。机上査定と訪問査定も分けてください。
高い査定額を疑う3つの場面
高い価格で市場反応を試すこと自体が悪いわけではありません。ただし、売れない期間の固定費、管理、値下げ幅、買取への切替条件まで納得して選ぶ必要があります。
- 成約事例ではなく、現在売れていない募集事例だけを根拠にする
- 販売期間や値下げ計画を説明しない
- 媒介契約を取るまで、売主負担や物件の弱点を説明しない
仲介と買取は税引前概算手取りで比較
この比較は売り方を選ぶための概算で、譲渡所得税の計算ではありません。税務上差し引ける費用は別途、税務署・税理士へ確認します。
| 加減 | 項目 | 確認例 |
|---|---|---|
| ＋ | 想定成約価格・買取価格 | 条件確定後の数字 |
| − | 仲介・登記等の売却費用 | 誰へ何を払うか |
| − | 片付け・修繕・測量・解体 | 必要性と上限 |
| − | 売れるまでの保有費 | 税、保険、管理、交通 |
| ＝ | 税引前概算手取り | 税額計算とは別 |
よくある質問
査定は何社に頼めばよいですか？
社数より、地域の仲介、築古・空き家の買取など役割の違う会社を含め、同じ条件で比較できることが重要です。
机上査定だけで会社を決められますか？
目安にはなりますが、建物状態、接道、境界、残置物等で条件が変わります。契約前に現地確認後の価格と条件を確認します。
買取価格はあとから下がりますか？
現地調査や資料確認前の概算は変わる場合があります。有効期限、再査定条件、追加費用を書面で確認してください。
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公的資料・出典
公的資料は2026年8月19日に確認。法律・登記・税務の記述は一般的な情報であり、個別相談への回答ではありません。