先に結論
道路・接道・例外・現建物・境界を確認してから、現況売却と解体を比べる
- 建築基準法上の道路種別、幅員、敷地との接し方を確認する
- 原則2メートルの接道だけでなく、条例や43条2項の認定・許可可能性を確認する
- 現在の建物を安全に使える期間と修繕費を把握する
- 境界、越境、私道権利、上下水道、解体後の利用制限を査定へ反映する
査定価格を左右する5項目
| 項目 | 確認内容 | 価格への主な影響 |
|---|---|---|
| 1 道路種別・幅員 | 法42条道路か、2項道路か、通路か | 建築・工事・融資の見通し |
| 2 接道長さ・形状 | 原則2m以上か、旗竿部分、高低差 | 搬入、避難、敷地利用 |
| 3 43条2項等の可能性 | 認定・許可の基準、過去記録 | 将来の建替え可能性 |
| 4 現在の建物 | 構造、劣化、違法増築、修繕履歴 | 利用期間、改修費、賃貸可能性 |
| 5 境界・権利・設備 | 私道持分、通行掘削、越境、上下水道 | 追加交渉、工事、契約条件 |
接道義務は『道に面している』だけでは足りない
建築基準法43条は、建築物の敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接することを原則としています。見た目が道路でも、法上の道路に該当しない通路であれば同じ扱いにはなりません。自治体の建築指導窓口で道路種別、指定位置、幅員、接道長さを確認します。
用途、規模、地域によっては条例で追加の接道制限が設けられることがあります。地図や不動産広告だけで再建築可否を確定しないでください。
役所と現地で集める資料
全部がそろわなくても相談できます。査定会社には、確認済みの事実、役所へ照会中の事項、未確認事項を分けて伝えます。『再建築不可らしい』という伝聞だけの査定額は、前提が変わりやすい点に注意します。
- 登記事項証明書、公図、地積測量図、建物図面
- 自治体の道路種別図、道路台帳、位置指定道路資料
- 建築確認、検査済証、過去の43条関係記録
- 私道持分、通行・掘削承諾、上下水道・ガスの配管状況
- 境界標、越境、高低差、間口が分かる現地写真
- 雨漏り、傾き、シロアリ、増改築、修繕履歴
解体前に査定を取る理由
再建築できない敷地では、既存建物が残っていること自体に利用価値がある場合があります。解体は元に戻せないため、道路調査、現況査定、解体見積もり、解体後の固定資産税等を確認してから決めます。
| 選択肢 | 利点 | 注意点 |
|---|---|---|
| 現建物を残して売る | 利用・改修できる買主を探せる | 状態説明、修繕、責任範囲 |
| 古家付き土地で売る | 解体の判断を買主へ渡せる | 建物・残置物の扱いを明記 |
| 先に解体する | 現況確認や土地利用がしやすい場合 | 再建築できず利用価値を失う可能性、費用先払い |
| 専門買取へ相談 | 権利・接道を含めた現状条件を提示しやすい | 価格根拠と追加条件を確認 |
査定書で聞く5つの質問
- どの道路種別と接道長さを前提にした価格ですか
- 43条2項の認定・許可は確認済みですか、未確認ですか
- 現建物を利用する想定と、解体する想定を分けていますか
- 私道・境界・越境・配管で追加費用や承諾が必要ですか
- 売主負担を引いた手取りと、価格が変わる条件は何ですか
よくある質問
道路に面していれば再建築できますか？
見た目の道路ではなく、建築基準法上の道路種別、接道長さ、条例等を確認する必要があります。自治体の建築指導窓口へ照会します。
43条2項の許可が取れると言われました
認定・許可は個別審査です。誰が、いつ、どの資料で自治体へ確認したか、許可に必要な条件は何かを書面で確認してください。
古い建物は先に解体した方が売れますか？
再建築不可では既存建物の利用価値を失う可能性があります。道路・建築条件と現況査定を確認する前に解体しない方が安全です。
再建築不可でも査定できますか？
相談できます。道路、接道、建物、私道、境界、設備の資料があるほど、価格の前提を比較しやすくなります。
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公的資料・出典
公的資料は2026年8月25日に確認。法律・登記・税務の記述は一般的な情報であり、個別相談への回答ではありません。