先に結論
3か月を待つのではなく、2週間ごとの反響と期限で見直す
- 問い合わせ・内見・指摘・価格差を記録する
- 反響ゼロと、内見後に断られる状態を分ける
- 売れるまでの維持費と値下げ幅を買取価格差に加える
- 媒介更新前に、仲介継続・条件変更・買取の3案を出してもらう
反響別に疑うポイント
| 状態 | 疑うこと | 次の確認 |
|---|---|---|
| 表示・問い合わせが少ない | 価格、写真、公開範囲、需要 | 競合と成約事例、掲載状況 |
| 問い合わせはあるが内見なし | 条件、情報不足、日程 | 資料と内見対応 |
| 内見はあるが申込みなし | 建物状態、臭い、家財、価格差 | 断り理由を分類 |
| 申込み後にまとまらない | 契約条件、融資、境界、修繕 | 条件変更と対象買主 |
2週間ごとに確認する数字
国土交通省の標準専任媒介契約約款では、業務処理状況を文書で2週間に1回以上報告する内容が示されています。報告を受け取るだけでなく、前回から何が変わったかを確認します。
- 広告掲載先と閲覧・問い合わせ件数
- 内見件数と見送られた理由
- 競合物件の価格変更・成約状況
- レインズ登録と業務報告の内容
- 次の2週間で行う改善と判断日
買取へ切り替える価格差を計算する
買取価格との差だけでなく、仲介を続ける月数に応じた税、保険、庭管理、交通、清掃、家財、値下げ見込みを加えます。税引前の最終手取りと確定時期で比較してください。
| 項目 | 仲介継続 | 買取切替 |
|---|---|---|
| 価格 | 想定成約価格であり未確定 | 現地・資料確認後の条件付き価格 |
| 期間 | 買主が見つかるまで未確定 | 条件が合えば日程を決めやすい |
| 追加費用 | 管理、交通、清掃、値下げ等 | 残置物・測量等の条件を確認 |
| 契約後の負担 | 買主と契約条件による | 事業者との条件による |
媒介更新前に会社へ聞く5つの質問
- 現在の価格で買う可能性がある買主像は誰か
- 売れない最大の理由を一つ挙げると何か
- 価格以外に変える条件は何か
- 次の価格見直し日と撤退基準はいつか
- 現況買取なら価格・残置物・引渡し条件はどうなるか
よくある質問
仲介は何か月続けるべきですか？
一律ではありません。媒介契約の節目だけでなく、反響、内見、期限、維持費に応じて判断日を決めます。
値下げと買取はどちらを先に検討しますか？
売れない原因が価格だけかを確認します。価格以外の問題が大きい場合、値下げだけで解決しないことがあります。
媒介契約中に買取査定を取れますか？
査定相談はできますが、契約内容や依頼先との関係を確認してください。媒介契約の種類・有効期間・違約事項を読みます。
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公的資料・出典
公的資料は2026年8月20日に確認。法律・登記・税務の記述は一般的な情報であり、個別相談への回答ではありません。