先に結論
名称ではなく、発生事実・発見状況・清掃修繕・資料を時系列で伝える
- 自然死・不慮の死・それ以外を、売主だけで告知不要と決めない
- 発生時期、場所、把握している経緯、発見までの状況を事実として整理する
- 特殊清掃、消臭、修繕、解体、残置物処分の記録を残す
- 買主から質問された事項や社会的影響が大きい事情は、担当業者へ必ず共有する
査定で聞かれやすい7項目
正確な死因が分からない場合は、推測せず『死因は確認できていない』『親族から自然死と聞いた』のように情報源まで伝えます。亡くなった方や遺族の名誉・プライバシーにも配慮し、査定に不要な個人情報を拡散しません。
| 項目 | 伝える内容 | 資料の例 |
|---|---|---|
| 1 発生時期 | 年月日または分かる範囲 | 連絡記録、届出、メモ |
| 2 発生場所 | 室内の場所、共用部、敷地内外 | 間取り図への記入 |
| 3 経緯 | 把握している死因・事故、自分が知った経路 | 公的書類、管理記録 |
| 4 発見状況 | 発見までの期間、室内への影響 | 写真、管理会社の記録 |
| 5 清掃・修繕 | 特殊清掃、消臭、床壁交換、解体等 | 請求書、作業報告、施工写真 |
| 6 周知性 | 報道、近隣の認知、問い合わせ履歴 | 記事URL、受けた質問の記録 |
| 7 現況 | 臭い、汚損、残置物、空室期間、鍵 | 現在の写真、点検日 |
自然死なら必ず告知不要、ではない
国土交通省ガイドラインでは、居住用不動産における自然死や日常生活中の不慮の死は、原則として宅建業者が告げなくてもよい場合に整理されています。ただし、長期間発見されず特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合は別の扱いです。
また、買主・借主から事案の有無を問われた場合や、社会的影響が大きく買主等が把握しておくべき特段の事情がある場合は、期間や死因にかかわらず告げる必要があるとされています。『賃貸の概ね3年』という目安を売買へそのまま当てはめないでください。
査定価格を分けて確認する
『事故物件だから一律○割下がる』という説明だけでは比較できません。土地・建物の価値、必要工事、販売上の不確実性、契約条件を項目別に示してもらいます。
| 要因 | 確認内容 | 査定書で聞くこと |
|---|---|---|
| 土地・立地 | 接道、需要、用途、再建築 | 通常物件としての基礎価格 |
| 建物 | 汚損、臭い、老朽化、修繕履歴 | 清掃・修繕・解体の見込み |
| 事案 | 内容、時期、場所、周知性 | 販売方法と想定する買い手 |
| 引渡条件 | 残置物、責任範囲、時期 | 売主負担と最終手取り |
告知書を作る前の時系列メモ
- 発生日または推定時期と、発見日を分ける
- 誰から、いつ、どの内容を聞いたかを記録する
- 清掃・消臭・修繕の業者名、日付、範囲、費用を残す
- 報道や近隣からの問い合わせがあれば内容を保存する
- 不明事項は不明のまま、追加確認先を記載する
相談から契約までの流れ
| 段階 | すること | 確認点 |
|---|---|---|
| 1 机上相談 | 物件資料と時系列メモを提出 | 対応範囲、秘密保持、概算前提 |
| 2 現地確認 | 建物状態、臭い、残置物を確認 | 立会い、写真、追加調査 |
| 3 条件提示 | 価格、工事、告知、引渡し条件 | 最終手取り、価格変更条件 |
| 4 契約確認 | 告知書、契約不適合責任、解除 | 記載事実と不明事項 |
| 5 決済・引渡し | 代金、鍵、書類、残置物 | 入金日、引渡し後の連絡 |
よくある質問
自然死でも査定時に伝えた方がよいですか？
売主だけで告知不要と決めず、把握している事実、発見状況、特殊清掃等の有無を担当業者へ伝えて判断を受けてください。
何年前なら告知しなくてよいですか？
売買について一律の年数だけで判断できません。賃貸の概ね3年という目安を売買へ流用せず、事案の内容、周知性、質問の有無等を確認します。
死因が分からない場合はどう書きますか？
推測せず『不明』『親族から○○と聞いた』など、分かる事実と情報源を記載します。
特殊清掃の請求書は必要ですか？
作業範囲、日付、施工内容を説明する資料になります。請求書、報告書、施工前後の写真を保存しておきます。
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公的資料・出典
公的資料は2026年8月25日に確認。法律・登記・税務の記述は一般的な情報であり、個別相談への回答ではありません。