先に結論
借地契約と登記を確認し、地主承諾を条件にした価格・日程を比較する
- 借地権の種類、契約期間、更新、地代、名義を確認する
- 建物登記、増改築、担保、地代滞納など買主へ引き継ぐ条件を整理する
- 地主へ伝える前に、譲渡承諾の要否・窓口・必要資料を専門家と確認する
- 価格だけでなく承諾料、登記、測量、残置物、決済条件を含む手取りを比べる
最初に確認する7項目
| 項目 | 確認内容 | 主な資料 |
|---|---|---|
| 1 借地権の種類 | 賃借権・地上権、普通・定期、旧法関係 | 借地契約書、登記 |
| 2 契約期間 | 開始日、残存期間、更新、更新料 | 契約書、更新合意書 |
| 3 地代等 | 月額、改定、滞納、保証金 | 領収書、振込記録 |
| 4 名義 | 地主、借地人、建物所有者、相続 | 土地・建物登記、戸籍 |
| 5 譲渡条件 | 地主承諾、承諾料、買主条件 | 契約条項、過去の承諾書 |
| 6 建物状態 | 築年、確認申請、増改築、修繕、残置物 | 建築資料、写真 |
| 7 土地条件 | 範囲、境界、接道、私道、配管 | 公図、測量図、現地資料 |
専門買取へ相談する6段階
地主への連絡順は案件で異なります。承諾の見通しが価格へ影響する一方、買主候補や条件がない段階では地主も判断しにくいことがあります。誰が窓口になり、どこまで情報を伝えるかを先に決めます。
| 段階 | すること | 確認すること |
|---|---|---|
| 1 資料整理 | 契約・登記・地代・建物資料を集める | 不足資料と名義不一致 |
| 2 事前相談 | 地主へ連絡する前に概算条件を聞く | 対応地域、買主条件、情報共有 |
| 3 現地・権利調査 | 建物、接道、借地範囲を確認 | 調査費、立会い、追加資料 |
| 4 地主との調整 | 譲渡承諾、条件、必要書類を協議 | 承諾料、地代、買主審査 |
| 5 契約 | 承諾取得を前提に売買条件を確定 | 停止条件、解除、期限、手付金 |
| 6 決済・引渡し | 承諾書、代金、登記、鍵を同時確認 | 支払先、精算、残置物 |
地主の承諾が必要になる場合
土地の賃借権を第三者へ譲渡する場合、契約と民法上の原則から地主の承諾が問題になります。借地借家法19条は、承諾が得られない場合に、地主へ不利となるおそれがないときは、借地権者の申立てにより裁判所が承諾に代わる許可を与え得る制度を定めています。
裁判所は、残存期間、借地の経緯、譲受人の資力、土地の利用状況などを考慮し、条件変更や財産上の給付を命じることがあります。売却スケジュールや費用へ影響するため、利用を検討する場合は弁護士へ早めに相談します。
査定価格と手取りを分けて確認
最初の査定額だけを比べず、地主条件が確定した後の最終手取りを比較します。承諾料等に一律の割合を当てはめず、契約、地域慣行、地主との協議、専門家の助言で確認してください。
- 建物と借地権を含む査定の前提価格
- 地主への承諾料・名義変更料等の負担者と金額
- 地代・更新料・保証金・滞納分の精算
- 登記、測量、建物調査、残置物、解体の費用
- 承諾が得られない場合の価格・解除・支払条件
- 決済日と、地主・売主・買主への支払順序
相談時のメモと避けたい約束
『借地契約は○年開始、残存期間は○年、地代は月○円で滞納なし、建物名義は私、地主名義は登記と一致しています。譲渡承諾は未相談で、契約書には承諾条項があります』と事実を並べると、調査範囲が明確になります。
- 地主の承諾が必ず得られると買主へ約束しない
- 承諾料を口頭の相場だけで確定しない
- 契約書がないまま地代支払記録を捨てない
- 建物だけの売買だと考えて借地条件を伏せない
- 相続名義が未整理のまま短い決済日を約束しない
よくある質問
地主の承諾なしで借地上の建物を売れますか？
借地権の種類、契約、登記により確認が必要です。土地賃借権の譲渡では地主承諾が問題になるため、契約前に専門家へ確認します。
地主が承諾しない場合は売れませんか？
借地借家法19条の裁判所による代諾許可を検討できる場合がありますが、個別判断です。弁護士へ相談してください。
借地契約書が見つかりません
地代の支払記録、更新書類、土地・建物登記、過去の承諾書を集め、地主と専門家へ契約関係の確認方法を相談します。
承諾料はいくらですか？
一律ではありません。契約条項、地域慣行、譲渡条件、地主との協議で異なります。査定額とは分けて書面で確認します。
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公的資料・出典
公的資料は2026年8月25日に確認。法律・登記・税務の記述は一般的な情報であり、個別相談への回答ではありません。